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In Immobilien investieren als Anfänger: Tipps und Strategien

Geschrieben von: Gabriel Dulian

Zuletzt aktualisiert am: 26. August 2021
Shutterstock | Puttachat Kumkrong
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Der Boom bei Immobilien ist bereits seit Jahren ungebrochen und in jedem Jahr steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser weiter an. Vielleicht hast Du es sogar am eigenen Leib erfahren, dass die Miete für Deine Wohnung in den vergangenen Jahren ständig angestiegen ist. Das ist sehr ärgerlich und Du fragst Dich, warum ist das so und wie kann auch ich von diesem anhaltend positiven Trend des in Immobilien investieren profitieren?

In Immobilien investieren – lohnt sich das überhaupt noch?

Seit vielen Jahren steigen die Immobilienpreise besonders in den attraktiven Lagen der Großstädte in einem atemberaubenden Tempo. Einer der Hauptgründe für diese Entwicklung ist die seit Jahren anhaltende Niedrigzinspolitik der weltweiten Notenbanken. Es gibt kaum noch Erträge auf dem Sparbuch oder bei festverzinslichen Geldanlagen. Auch die Anlage in Aktien ist sehr riskant, wie sich mit Ausbruch der Coronakrise gezeigt hat.

„Betongold“, wie die Investition in Immobilien oft im Volksmund genannt wird, ist wertbeständig. Zusätzlich erhältst Du laufende Erträge in Form von Mieten, die monatlich auf Dein Konto gezahlt werden. Nach Jahren steigender Immobilienpreise besteht natürlich die Angst, eventuell zu spät auf den „fahrenden Zug“ aufzuspringen. Doch die Aussichten für die Zukunft sind weiterhin gut. An der Niedrigzinspolitik der Notenbanken wird sich wahrscheinlich nicht viel ändern. Gleichzeitig ist durch die ansteigende Bevölkerung in unserem Land die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen.
Vorgeschlagen: Die 10 Besten Immobilien-Investment Bücher

Welche Möglichkeiten gibt es, um indirekt in Immobilien investieren zu können?

In-Immobilien-investieren
Shutterstock | Roman Babakin

Nicht jeder Investor hat sofort die Möglichkeit, komplette Immobilien kaufen zu können. In einigen Gegenden sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen kaum noch ohne große Kreditaufnahmen zu bezahlen. Das bedeutet aber nicht, dass Du den Traum vom Immobilienbesitz gleich begraben musst. Es gibt auch die Möglichkeit, schon mit kleinen Beträgen Immobilieneigentum zu erwerben. Zwei sehr erfolgreiche Alternativen sind dabei:

  • Crowdinvesting
  • Immobilienfonds

Wir stellen Dir die beiden Anlageformen in einer kurzen Übersicht vor.

Crowdinvesting – viele kleine Beträge finanzieren ein großes Projekt

Das Prinzip des Crowdinvesting basiert auf der Basis, dass sich viele einzelne Immobilieninteressenten mit kleineren Beträgen zu einer Menge oder einem Schwarm (Crowd) zusammen finden. Die auf diese Weise über eine online Plattform eingesammelten Gelder werden vom Investor eingesetzt, um damit die im Projekt vorgestellten Immobilien kaufen zu können oder bauen zu lassen. Das Crowdinvesting im Immobilienbereich ist somit eine Sonderform der langfristigen Kapitalanlage. Für die Investoren besitzt Crowdinvesting einen interessanten Vorteil. Die Einstiegs- und Verwaltungskosten sind bei dieser Form der Geldanlage sehr niedrig. In manchen Fällen entstehen sogar überhaupt keine dieser Kostenarten. Ein sehr guter Anbieter in diesem Bereich wäre Rendity*. Dies ist eine Plattform auf der Du dich wie beschrieben mit anderen Anlegern an Immobilien und Bauprojekten beteiligen kannst und auf diese Weise ohne Gebühren bis zu 7% jährlich erwirtschaften kannst.

Immobilienfonds – mit kleinen Beträgen sukzessive in Immobilien investieren und ein Vermögen aufbauen

Bei der Anlage in Immobilienfonds kannst Du auch mit monatlich kleinen Geldbeträgen erfolgreich in Immobilien investieren. Hier liegt der Unterschied zum Crowdinvesting darin, dass sich ein Immobilienfonds gleich an mehreren Immobilienprojekten beteiligt. Mit den eingesammelten Geldern werden je nach Fonds Wohn- oder Gewerbeimmobilien gekauft. Der Preis der einzelnen Immobilienfondsanteile richtet sich nach der Wertentwicklung der im Fonds gehaltenen Immobilien. Bei Immobilienfonds, die über eine Bank erworben werden, fallen allerdings oft Depotgebühren und beim Kauf ein Ausgabeaufschlag auf die Fondsanteile an. Über die Internetplattform FondsSuperMarkt* kannst Du Fondsprodukte ohne Depotgebühren finden und bis zu 100 Prozent Rabatt* auf den Ausgabeaufschlag erhalten.

Welche Formen der Wertentwicklung gibt es mit einer kompletten Immobilie, die Du besitzt oder kaufst?

Wertsteigerung-bei-immobilien
Shutterstock | Andrey_Popov

Mit einer Bestandsimmobilie oder dem nötigen Kapital, zum Immobilienkauf, besitzt Du die besten Voraussetzungen, um in Immobilien ein Vermögen aufzubauen. Wenn Du bereits stolzer Eigentümer eines eigenen Hauses bist, wohnst Du meist mit Deiner Familie darin. Irgendwann einmal sind die Kinder erwachsen und gehen ihre eigenen Wege. Dann ist das Einfamilienhaus oft zu groß. Ähnlich ist der Fall, wenn Du ein Haus in einer attraktiven Urlaubsgegend besitzt, dass Du nicht vollständig nutzt. Es ist auch nicht in jedem Fall ratsam, eine Immobilie sein Leben lang zu behalten und ständig nur zu renovieren. Wir haben hier einige interessante Alternativen für Dich, wie Du aus Deiner Immobilie mehr Rendite herausholen kannst:

  • Immobilien – fix und Flip Strategie
  • House Hacking Strategie
  • Ferienwohnung an Touristen vermieten
  • Immobilien kaufen – und eine lebenslange Rente aus den Mieteinnahmen sichern

Wir erklären Dir wie diese Strategien funktionieren.

1. In Immobilien investieren – die fix und Flip Strategie

Diese Strategie ist erfolgversprechend und eignet sich besonders gut für junge Menschen mit gutem handwerklichem Geschick. Normalerweise bedeutet Immobilien kaufen den Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zum dauerhaften Behalten oder vermieten. Bei der fix und Flip Strategie liegt der Gewinn im günstigen Einkauf der Immobilie mit zusätzlichem Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf. Entscheidend ist hier die richtige Wahl in Bezug auf Lage und Bausubstanz. Um beim späteren Verkauf erfolgreich zu sein, sollte sich der finanzielle Aufwand für die Sanierung möglichst in Grenzen halten. Hier ist es wichtig, einen Fachmann an seiner Seite zu haben, der kostspielige Bauschäden rechtzeitig erkennt. In einigen Fällen genügt eine Renovierung mit neuem Bad, Fußböden und frischen Tapeten an der Wand. Du solltest bei mehreren dieser Projekte besonders auf die steuerlichen Belange achten. Am besten informierst Du Dich hierzu bei Deinem Steuerberater.

2. Die House Hacking Strategie – mache mehr aus Deiner eigenen Immobilie!

Wenn Dir nach dem Auszug der Kinder Dein eigenes Haus zu groß geworden ist, wäre es nicht sinnvoll, immer nur das ganze Haus selbst zu nutzen und zu putzen. Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser können mit teilweise wenig Aufwand zu einer echten Goldgrube werden.

Doppelhaushälfte / Mehrfamilienhaus

Beim Mehrfamilienhaus hast Du von vornherein eine abgeschlossene Wohnung, die Du vermieten kannst. Das Gleiche gilt, wenn Du zwei Doppelhaushälften besitzt.

Einfamilienhaus mit großem Kellergeschoss

Du bewohnst selbst Dein Einfamilienhaus und teilst nur im Inneren den Zugang zum Keller ab. Meist verfügt der Keller über eine separate Außentreppe in den Garten. Diese Treppe kannst Du als Zugang zum vermietbaren Kellergeschoss machen.

Einfamilienhaus mit großer Komfortgarage

Hier hast Du die Option, Deine große Garage zu einer Wohnung umzubauen. Mit etwas Geschick und einem guten Plan erhältst Du eine vermietbare kleine Wohnung.

Einfamilienhaus mit ausbaufähigem Dachgeschoss

Oft hast Du für Deine Teenager bereits das Dachgeschoss ausgebaut und mit allen Versorgungsleitungen versehen. Jetzt musst Du nur noch einen separaten Zugang ermöglichen und fertig ist die vermietbare Dachgeschosswohnung.

Einfamilienhaus mit separater neuer Wohneinheit

Wenn Dein Grundstück groß genug ist und die Baubehörde keine Einwände bezüglich der Nutzung hat, kannst Du mit einem Anbau Deine Immobilie vergrößern. Es entsteht eine zusätzliche Mietwohnung mit einem separaten Eingang.

Wohnung mit separatem Zimmer

Eine Möglichkeit, die auch für Eigentumswohnungen gilt, ist die Abtrennung eines Zimmers. Du kannst das Zimmer beispielsweise möbliert vermieten und wohnst mit Deinem Mieter wie in einer Wohngemeinschaft (WG).
Vorgeschlagen: 11 Ideen wie Du dir ein Passives Einkommen aufbauen kannst

3. Ferienwohnung an Touristen vermieten – werde selbst zum Gastgeber

Immobilie-vermieten
Shutterstock | Followtheflow

Wenn Deine Immobilie in einer attraktiven Urlaubsregion beheimatet ist, kannst Du diesen Standortvorteil gut nutzen. Viele Urlauber suchen oft nach einer Ferienunterkunft mit Familienanschluss. Diese Variante hat für beide Seiten viele Vorteile.

Für den Gast:

  • Sofortiger Familienanschluss
  • Viele Tipps für Freizeit und Ausflüge von Dir als Ortskundigem
  • Unabhängig von Essenszeiten in einem Hotel durch Eigenversorgung

Für Dich als Vermieter:

  • Höhere wöchentliche Mieteinnahmen durch Feriengäste
  • Keine festen Mietverträge mit evtl. problematischen Mietern
  • Zusätzliche Einnahmen aus Verpflegung mit Frühstück
  • Weiteres Dienstleistungsangebot wie Fahrradverleih oder Skiausrüstung

Oft werden Feriengäste zu Stammkunden. Daraus sind schon viele sehr persönliche Freundschaften mit Feriengästen entstanden.

4. Immobilien kaufen – und eine lebenslange Rente aus den Mieteinnahmen sichern

Die einfachste Strategie beim in Immobilien investieren ist die Idee, eine Immobilie zu kaufen und mit einem Überschuss weiterzuvermieten. Hier hast Du den geringsten zusätzlichen finanziellen und handwerklichen Aufwand zu erwarten. Die Kunst liegt hier erneut im Einkauf des geeigneten Objektes. Je mehr Du an Eigenkapital für Dein Projekt bereitstellen kannst, umso besser. Zusätzlich kommt Dir bei dieser Strategie die seit Jahren andauernde Niedrigzinsphase an den weltweiten Kapitalmärkten zugute. Mit Deinem Eigenkapital und einer niedrigen monatlichen Belastung aus einer maßgeschneiderten Baufinanzierung bist Du gut am Start. Jetzt muss es Dir nur noch gelingen, die Wohnung gut und langfristig zu vermieten. Mit dem Überschuss aus den Mieteinnahmen über die Aufwendungen für die Baufinanzierung erzielst Du ein passives Einkommen aus Deiner Immobilie. Das wirkt im Alter wie eine kleine zusätzliche Rente für Dich

In Immobilien investieren – am Anfang steht ein guter Plan und viele Fragen mit Antworten

Eine alte Weisheit sagt:

„Es ist oftmals sinnvoller, eine Stunde über Geld nachzudenken, als acht Stunden dafür zu arbeiten.“

Diese Denkweise ist ganz besonders wichtig, wenn Du in Immobilien investieren möchtest. Mache Dir deshalb einen guten Plan und arbeite dann die richtige Strategie für Dein Projekt aus. Dazu gehören entscheidende Fragen wie beispielsweise:

  • Wie finde ich eine geeignete Lage?
  • Woran erkennt man ein gutes Angebot?
  • Wie viel Geld benötigt man für das Projekt?
  • Habe ich die richtige Mischung aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung?
  • Ist es sinnvoll, beim Immobilen kaufen oder indirekt investieren sein Anlagerisiko zu streuen?

Wir geben Dir auf jede dieser wichtigen Frage eine passende Antwort.

Wie finde ich eine geeignete Lage?

Das Credo beim in Immobilien investieren besteht aus drei Faktoren:

  • 1. Die Lage
  • 2. Die Lage
  • 3. Die Lage

Es geht dabei nicht darum, den am meisten begehrten Immobilienstandort in Deutschland zu finden. Das wäre zu einfach. Das richtige Verhältnis von Standort und Kaufpreis ist das Salz in der Suppe. So kann beispielsweise eine teure Innenstadtlage durch ein geplantes Verkehrsprojekt wie beispielsweise einen Flughafen in der Nähe zukünftig deutlich an Wert einbüßen. Eine Stadtrandlage, die durch einen S-Bahnanschluss in wenigen Minuten mit der Innenstadt verbunden ist, wird im Wert plötzlich steigen. Bevor Du in Immobilien investieren möchtest, solltest Du Dir in jedem Fall die Umgebung ansehen und dabei auch auf die Infrastruktur achten. Oft ist ein Gang zu Behörden eine gute Idee, um zu erfahren, wie die künftige Planung aussehen wird. Die Befragung von Nachbarn ist ein weiterer wichtiger Aspekt.

Woran erkennt man ein gutes Angebot? – plane klug in mehreren Schritten

Zunächst solltest Du Dir Gedanken machen, welche Immobilie die richtige ist.

  • Eigentumswohnung
  • Frei stehendes Einfamilienhaus
  • Doppelhaushälfte
  • Mehrfamilienhaus
  • Grundstück zur Bebauung

sind mögliche Optionen.

Im zweiten Schritt überlegst Du Dir den Standort, an dem Du Immobilien kaufen möchtest und beginnst mit der Suche im Internet oder bei ortsansässigen Maklern. Im Internet gibt es große Plattformen mit einem vielseitigen Immobilienangebot. Auch viele Makler inserieren über das Internet Ihre Angebote.

Jetzt geht es darum, in einer Vorauswahl die Anzahl der möglichen Objekte einzugrenzen. Dabei sind neben den Standortfaktoren auch die Finanzierbarkeit und die künftigen Möglichkeiten der Eigennutzung und Fremdvermietung zu prüfen. Wenn Du Deine Vorauswahl getroffen hast, ist die persönliche Besichtigung der ausgewählten Objekte mit einem Fachmann unerlässlich. Stelle Dir vorher einen Fragenkatalog zusammen, welche Informationen bei der Besichtigung für Dich wichtig sind. So findest Du sicher das für Dich beste Angebot.

Wie viel Geld benötigt man für das Projekt? – kalkuliere hier lieber großzügig!

Bei der Entscheidung, in Immobilien zu investieren, geht es leider nicht nur allein um den Kaufpreis des Objektes. Zusätzlich entstehen weitere Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb Deiner Wunschimmobilie entstehen. Dazu gehören unter anderem je nach Vorgang:

  • Immobilienmakler
  • Notarkosten für den Kaufvertrag
  • Kosten für die Grundbucheintragung
  • Grunderwerbsteuer
  • Gutachterkosten
  • Bankkosten für Finanzierung und Grundschuldeintragung
  • Kosten für geplante Renovierung oder Sanierung

Du solltest die Summe der Kaufnebenkosten ohne die individuellen Renovierungskosten pauschal mit mindestens 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Bei einer erforderlichen Baufinanzierung für den Immobilienerwerb ist es vorteilhaft, wenn Du die Kaufnebenkosten komplett aus eigenen Mitteln bezahlen kannst. Viele Banken legen darauf bei einer möglichen Baufinanzierungsabfrage großen Wert.

Habe ich die richtige Mischung aus Eigenkapital und Fremdfinanzierung? – Das Finanzierungskonzept!

In Immobilien investieren bedeutet immer mit kühlem Kopf und viel Augenmaß alle wichtigen Faktoren im Auge zu behalten. Du solltest bei allen Entscheidungen an Deine Familie denken und Dir kein zu enges Finanzierungskorsett zulegen. Wenn Du alle Kosten berechnet hast, die für den Immobilienerwerb und die Nebenkosten inklusive Renovierungsarbeiten erforderlich sind, steht Dein Gesamtfinanzierungsplan.

Bei der Ermittlung Deines Eigenkapitals solltest Du zusätzlich Reserven übrig halten. Es gibt immer etwas Unvorhergesehenes beim Immobilienkauf. Da ist es gut, noch eine Rücklage in der Haushaltskasse zu haben. Bedenke auch, dass in Deinem Haushalt eine Anschaffung erforderlich sein könnte oder vielleicht Dein Auto eine Reparatur benötigt.

Bei der Planung für Deine Baufinanzierungsrate solltest Du Dir einen finanziellen Spielraum lassen. Es ist wichtig, dass Ihr auch beispielsweise ein Budget der Familie für Freizeitaktivitäten habt. Sonst wird die Immobilienfinanzierung schnell zu einem frustrierenden Erlebnis.

Ist es sinnvoll, beim Immobilen kaufen oder indirekt investieren sein Anlagerisiko zu streuen?

Risikostreuung ist bei jeder Geldanlage ein wichtiger Faktor. Es ist nie gut, bei der langfristigen Vermögensanlage alles auf eine Karte zu setzen. In Immobilien investieren, bildet da vom Grundsatz her keine Ausnahme. Besonders bei der indirekten Anlage in Immobilen, in Immobilienfonds oder beim Crowdinvesting ist es sinnvoll, wenn Du Dich nicht nur an einem Projekt beteiligst. Beim Crowdinvesting kannst Du Dich mit unterschiedlichen Geldbeträgen an mehreren Projekten beteiligen. Bei einem Immobilienfonds sind meist von vornherein mehrere Objekte in einem Fonds enthalten. Doch Du kannst auch hier unterschiedliche Immobilienfondsanteile erwerben.

Etwas anders ist die Situation beim Kauf einer kompletten Immobilie.
Hier steht natürlich der eigene Nutzen im Vordergrund, den Du beim Bezug der Immobilie mit Deiner Familie genießen kannst. Zusätzlich ist die eigene Immobilie eine gute Altersvorsorge. Es wird nur wenigen Investoren möglich sein, sich gleich mehrere Immobilien zu leisten.

Fazit

In Immobilien zu investieren ist auf jeden Fall eine gute Idee. Es ist eine wertstabile Geldanlage als Altersvorsorge mit ausgezeichneten Renditechancen. Auch für Anfänger ist die Geldanlage in Immobilien jederzeit möglich. Das geht sogar mit monatlich kleinen Geldbeträgen.

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Autor:

Gabriel Dulian

Gabriel Dulian

Unser Ziel bei Morebucks ist es Dir Möglichkeiten aufzuzeigen, die Deine Finanzielle Situation insgesamt verbessern können und Dich dazu motivieren neue Dinge auszuprobieren. Sei es eine Nebentätigkeit, die Gründung eines Online Unternehmens, der Wunsch nach Finanzieller Freiheit oder die Anregung neuer Ideen.

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